Le démembrement de propriété

Le démembrement du droit de propriété est une opération patrimoniale qui permet de séparer un bien avant de le transmettre, notamment.

Cet acte juridique consiste à diviser la pleine-propriété de la nue-propriété et de l’usufruit. Il peut porter sur des biens immobiliers tout autant que sur des biens mobiliers, tels que des droits sociaux notamment.

Démembrement du droit de propriété : le principe

Le démembrement du droit de propriété est un mécanisme juridique qui trouve son origine dans la théorie juridique des trois composantes de ce droit que sont l’usus, le fructus et l’abusus.

Le démembrement a pour finalité de séparer le droit de propriété en deux situations juridiques distinctes :

• d’un côté, le droit de jouir (usus) d’un bien et d’en percevoir les fruits (fructus), l’usufruit, prévu par l’article 578 et suivants du code civil,
• de l’autre, le droit d’en disposer (abusus), c’est-à-dire de vendre ou de donner le bien, voire de le transformer, la nue-propriété.

L’usufruit est un droit temporaire à l’extinction duquel le nu-propriétaire retrouve la pleine et entière propriété du bien.

Il est le plus souvent viager, c’est-à-dire qu’il s’éteint par la mort de son titulaire. Il peut aussi être constitué pour une durée fixe, on parle alors d’usufruit temporaire.

Le démembrement du droit de propriété en pratique

Dans le cadre du démembrement de la propriété d’un bien immobilier, le propriétaire de ce dernier peut décider de séparer ses prérogatives, c’est-à-dire le droit de l’utiliser, le droit d’en percevoir les revenus et enfin le droit d’en disposer, en deux groupes : d’une part l’usufruit qui comprend le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus, d’autre part la nue-propriété qui comprend le droit de le vendre.

Le droit de jouissance de l’usufruitier porte sur le bien et tous ses accessoires, de même que « tout ce qui s’unit ou s’incorpore naturellement au bien par voie d’accession ».

Le démembrement peut également porter sur un bien mobilier, comme notamment des titres détenus dans une société, à la suite par exemple d’une donation ou d’une succession.

Dans le cadre du démembrement de droits sociaux, il existe également une séparation entre la propriété de la part ou de l’action entre l’usufruit (le droit d’utiliser le titre et d’en percevoir les revenus) et la nue-propriété (le droit d’en disposer).

En ce qui concerne le pouvoir de l’usufruitier et du nu-propriétaire au sein d’une société dont la propriété des titres a été démembrée, cela diffère selon la forme juridique de ladite société.

Dans les sociétés par actions simplifiées, les sociétés à responsabilité limitée et les sociétés civiles, le principe prévu par la loi est que le droit de vote appartient au nu-propriétaire, sauf pour les décisions concernant l’affectation des bénéfices (donc les distributions de dividendes prélevés sur les bénéfices) où il est réservé à l’usufruitier (article 1844 al. 3 du Code civil).

Dans les sociétés anonymes, le droit de vote appartient à l’usufruitier pour les décisions ordinaires et au nu-propriétaire pour les décisions extraordinaires.

Les statuts de la société peuvent cependant prévoir une répartition des droits de vote différente.

Concernant le droit de percevoir les dividendes éventuellement versés par la société à ses associés ou actionnaires, ceux-ci reviennent exclusivement à l’usufruitier, seul bénéficiaire des revenus des parts ou actions sur lesquelles porte son usufruit.

Les principaux avantages liés au démembrement de propriété

Le démembrement de propriété présente différents avantages dans le cadre d’une transmission patrimoniale, particulièrement sur le plan fiscal.

Ce mécanisme permet de bénéficier d’avantages fiscaux non négligeables, dans la mesure notamment où les droits de donation et de succession portent uniquement sur la valeur de la nue-propriété et non sur la valeur totale du bien.

La valeur de la nue-propriété, que le bien soit immobilier ou mobilier, est déterminée selon un barème fiscal prévu à l’article 669 du Code Général des Impôts, en fonction de l’âge de l’usufruitier. (Voir barème ci-dessous)

En outre, dans le cas de l’acquisition d’un bien en recourant au viager, le montant de l’investissement est limité dans la mesure où n’est acheté que la nue-propriété du bien, dont le montant est calculé selon le même barème, là aussi en fonction de l’âge de l’usufruitier.

Enfin, la donation de la nue-propriété des droits sociaux autorise notamment et à l’extinction du donataire la réunion des droits démembrés (nue-propriété et usufruit) au profit du nu-propriétaire sans pour autant engendrer le paiement de droits complémentaires.

Barème fiscal prévu par l’article 669 du Code général des impôts

Age de l'usufruitier	Valeur de l'usufruit	Valeur de la nue propriété
Moins de 21 ans révolus	90%	10%
Moins de 31 ans révolus	80%	20%
Moins de 41 ans révolus	70%	30%
Moins de 51 ans révolus	60%	40%
Moins de 61 ans révolus	50%	50%
Moins de 71 ans révolus	40%	60%
Moins de 81 ans révolus	30%	70%
Moins de 91 ans révolus	20%	80%
plus de 91 ans révolus	10%	90%

En conclusion, le démembrement de propriété est un mécanisme juridique relativement simple à mettre en œuvre qui permet de bénéficier de nombreux avantages dans le cadre de la transmission d’un patrimoine.

Les experts-comptables de notre cabinet sont à votre disposition pour vous apporter toute précision concernant ce mécanisme et les stratégies les plus pertinentes à mettre en place afin de pouvoir bénéficier des avantages évoqués ci-dessus.

Par ailleurs, en fonction de la complexité de chacune des opérations, notre cabinet s’appuie sur un réseau de partenaires aptes à vous assister dans celles-ci.