Le changement LMNP 2025 marque une rupture fiscale majeure pour les loueurs en meublé non professionnels (LMNP). Le cadre évolue significativement sous l’impulsion de deux textes majeurs : la loi de finances 2025, promulguée le 14 février, et la loi Le Meur, centrée sur le logement et la régulation des meublés touristiques.

Ces réformes marquent un tournant important pour les particuliers ayant investi dans la location meublée. Entre modification du calcul de la plus-value, restriction de l’accès au régime micro-BIC et renforcement de la régulation locale, les implications sont nombreuses.

Le cabinet EXAGONE vous aide à décrypter ces changements pour mieux anticiper leurs impacts, optimiser votre stratégie patrimoniale et rester conforme aux exigences légales.

Qu’est-ce qu’un loueur en meublé non professionnel (LMNP) ?

Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) s’applique aux contribuables qui mettent en location un ou plusieurs logements meublés, sans être inscrits au registre du commerce en tant que professionnels. Pour relever de ce statut, il faut remplir deux conditions cumulatives :

• Les recettes locatives annuelles tirées de la location meublée ne doivent pas excéder 23 000 € ;
• Ou, si elles sont supérieures à 23 000 €, elles doivent représenter moins de 50 % des revenus globaux du foyer fiscal.

1. Réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value

➔ Ce qui change

Jusqu’à présent, les amortissements pratiqués sur le bien immobilier (hors terrain), les travaux ou le mobilier permettaient de réduire significativement, voire totalement, l’imposition sur les loyers, sans impacter la fiscalité à la revente.

À compter de 2025, la loi de finances prévoit que les amortissements déduits au fil des années devront être réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la cession du bien.

➔ Quel impact pour les investisseurs ?

Cette réforme vise à limiter les effets d’optimisation fiscale du régime réel, où les contribuables pouvaient déduire des amortissements sans conséquence ultérieure.

Pour autant, l’impact réel reste mesuré dans de nombreux cas :

• La mesure ne s’applique qu’en cas de cession à titre onéreux (vente). Elle ne concerne donc ni les donations, ni les successions, qui représentent une part importante des transmissions de biens LMNP.
• De nombreux propriétaires choisissent de réintégrer leur bien dans leur résidence principale avant la vente, bénéficiant ainsi de l’exonération totale de la plus-value.

2. Micro-BIC : révision des abattements

➔ Ce que prévoit la réforme

À compter du 1er janvier 2025, les nouveaux abattements forfaitaires sont les suivants :

• Meublés non classés : l’abattement passe de 50% à 30%, avec un plafond de recettes réduit à 15000 € (contre 77700 € précédemment).
• Meublés classés et chambres d’hôtes : l’abattement diminue de 71% à 50%. Le plafond de recettes est fixé à 77700 € (contre 188700 € auparavant).

➔ Conséquences pour les propriétaires

Ces modifications entraînent une augmentation de l’assiette imposable pour de nombreux propriétaires et rendent le régime micro-BIC moins avantageux.

3. Régime réel : l’alternative

Face à cette baisse des abattements du régime micro-BIC, le régime réel devient une alternative à considérer. Ce régime permet de déduire les charges réelles liées à l’activité telles que les intérêts d’emprunts, les frais de gestion, les dépenses d’entretien et de réparation, les amortissements du bien et du mobilier.

➔ Conséquences pour les propriétaires

Cela implique une obligation de tenue comptable, la gestion des amortissements, la déclaration des charges réelles, et souvent l’intervention d’un expert-comptable.

4. Vers une régulation locale renforcée

La loi Le Meur renforce également les outils à disposition des collectivités locales pour encadrer les meublés de tourisme dans les zones où la tension immobilière est forte.

Ce qui pourrait évoluer localement :

• Autorisations préalables durcies pour louer un logement de façon saisonnière ;
• Plafond du nombre de meublés autorisés par quartier ou immeuble ;
• Encadrement plus strict au sein des copropriétés ;
• Contrôles accrus sur les déclarations et l’usage effectif des biens.

Ces dispositions varient selon les communes. Il est essentiel de suivre les réglementations locales et d’anticiper d’éventuelles restrictions, notamment dans les zones touristiques.

EXAGONE : partenaire des loueurs pour anticiper le changement LMNP 2025

Les évolutions prévues pour 2025 modifient en profondeur le paysage fiscal et réglementaire de la location meublée. Pour autant, le statut LMNP conserve de solides atouts, à condition d’être bien conseillé et de faire les bons choix stratégiques.

Le cabinet EXAGONE vous propose un accompagnement complet et personnalisé :

• Analyse fiscale de votre situation ;
• Optimisation du choix de régime (réel vs micro-BIC) ;
• Tenue comptable adaptée à votre activité locative et déclaration de vos revenus ;
• Anticipation des impacts en cas de revente, donation ou changement d’usage ;
• Suivi des réglementations locales.

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