La réforme de la facturation électronique entrera en vigueur progressivement à compter du 1er septembre 2026. Elle concernera l’ensemble des entités assujetties à la TVA.

Pour les investisseurs immobiliers, la question est immédiate : une SCI ou une activité de location meublée (LMNP) est-elle concernée ?

La réponse ne dépend pas du statut juridique en lui-même, mais du caractère d’assujettissement à la TVA et de la nature des opérations réalisées. Derrière une apparente simplicité, la réforme impose donc une lecture précise de votre situation fiscale.

SCI et facturation électronique : une analyse indispensable

SCI non assujettie à la TVA : hors champ

Lorsqu’une SCI n’est pas assujettie à la TVA, elle n’entre pas dans le champ de la réforme de la facturation électronique.
Dans ce cas, aucune obligation particulière n’est prévue : ni émission de factures électroniques, ni e-reporting, ni démarche spécifique à mettre en place.

Il convient toutefois de rappeler que l’assujettissement à la TVA dépend toujours de la situation concrète de la SCI et doit être apprécié au cas par cas.

SCI exonérée mais assujettie : une nuance importante

Certaines SCI, bien qu’exonérées de TVA, sont néanmoins considérées comme assujetties au sens fiscal.

Dans cette situation, elles ne seront pas tenues d’émettre des factures électroniques. En revanche, elles devront être en mesure de recevoir des factures électroniques à partir du 1er septembre 2026 (si elles disposent d’un numéro SIREN).

Cela implique notamment de prévoir une solution permettant la réception et le traitement des factures électroniques.

SCI assujettie à la TVA : des obligations complètes

La SCI est assujettie à la TVA notamment lorsqu’elle réalise :

• de la location meublée avec prestations para-hôtelières (au moins trois services : petit-déjeuner, ménage, linge, accueil) ;
• de la location de locaux aménagés à usage professionnel ;
• de la location de places de stationnement non accessoires ;
• de la location de locaux professionnels avec option pour la TVA.

Dans ces situations, la réforme s’applique pleinement.

Calendrier

• 1er septembre 2026 : obligation de recevoir les factures électroniques.
• À compter du 1er septembre 2026 ou 2027 : obligation d’émission et de e-reporting selon la taille de l’entité.

La nature du client détermine ensuite le mécanisme applicable :

• client professionnel assujetti en France → facturation électronique obligatoire ;
• client non assujetti ou situé à l’international → e-reporting de transaction ;
• dans tous les cas, s’agissant de prestations de services → transmission des données de paiement, sauf option pour la TVA sur les débits.

LMNP et facturation électronique : ce qui change réellement

LMNP classique : pas d’obligation d’émission

Dans la majorité des situations, la location meublée d’habitation est exonérée de TVA.

Ainsi :

• pas d’obligation d’émission de facture électronique ;
• pas d’e-reporting ;
• pas de modification majeure des pratiques actuelles.

Toutefois, si le loueur est reconnu comme assujetti à la TVA et dispose d’un SIREN, il devra être en capacité de recevoir des factures électroniques dès septembre 2026.

LMNP avec prestations para-hôtelières : vigilance accrue

La situation évolue dès lors que l’activité relève de la TVA, notamment en présence d’au moins trois prestations para-hôtelières.

Dans ce cas :

• obligation de réception des factures électroniques ;
• obligation d’émission ou de e-reporting selon la qualité du client ;
• obligation de transmission des données de paiement.

Les investisseurs en résidences de services (étudiantes, seniors, tourisme) doivent donc analyser précisément leur régime fiscal.

Le véritable critère : la TVA

La réforme ne distingue pas selon le statut SCI ou LMNP, mais selon trois paramètres :

1. Le caractère d’assujettissement à la TVA ;
2. La nature du client ;
3. La qualification de l’opération.

Il convient de rappeler que l’encaissement de loyers ne suffit pas, à lui seul, à caractériser une activité économique imposable à la TVA. L’analyse dépend toujours des circonstances concrètes.

Ce que la réforme change dans vos décisions

Pour les structures assujetties à la TVA, la réforme implique :

• la sélection d’une plateforme de dématérialisation partenaire ;
• l’adaptation des outils de facturation ;
• l’organisation des flux de données de transaction et de paiement ;
• une mise à jour des procédures comptables internes.

Au-delà de l’aspect technique, il s’agit d’une évolution structurelle dans la gestion administrative et fiscale de l’activité immobilière.

Anticiper plutôt que subir

Même si votre structure n’est pas concernée aujourd’hui, votre situation peut évoluer :

• option pour la TVA ;
• changement de locataire ;
• acquisition d’un local commercial ;
• développement d’une activité para-hôtelière.

Prendre le temps d’analyser votre régime permet d’éviter une mise en conformité tardive et de sécuriser vos choix.

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Un diagnostic ciblé permet d’identifier rapidement vos obligations et d’anticiper les adaptations nécessaires.

Tableau récapitulatif des obligations pour les SCI